大厂退租潮接近尾声，北京办公楼市场第四季度租金企稳
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编辑 : 窍门大全
发布 : 01-06
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过去一年，互联网大厂们在“降本增效”的经营策略下，纷纷撤离多个核心办公楼区域，并对整个区域的出租情况造成了扰动。但现在，这种形势终于快要结束了。2024年1月3日，高力国际发布《2023年第四季度及全年北京办公楼市场报告》。报告显示，第四季度，北京办公楼市场各资产类别净吸纳量均恢复到正值，而上一次有这样的好趋势，还是在2021年第四季度。分资产类别来看，就北京第四季度和全年办公楼市场情况而言，北京甲级写字楼市场Q4净吸纳量为2.7万平方米，全年总计8.6万平方米，仅为疫情前平均水平的30%；乙级市场Q4净吸纳量为8.3万平方米，但受上半年市场退租严重影响，全年仅为负3.9万平方米；产业园市场Q4净吸纳量为3.1万平方米，但由于前三季度市场表现不佳，全年为负3.7万平方米。对此，高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部负责人陆明表示，"逐季来看需求表现，三个资产类别的市场净吸纳量均为前低后高，需求持续呈现回暖态势。全年来看，三个市场年度新增供应量合计达到154万平方米，叠加需求侧表现不振，三个市场均出现空置率上涨且租金下滑的情况。"不过，尽管整体办公楼市场的积极因素正在不断累积，市场新增需求预计将持续小幅回暖，但依然无法恢复到疫情前的水平。整体来看，2023年的北京办公楼市场新增需求持续恢复，但总量依然不足。以甲级写字楼为例，年末空置率达到19.8%，净有效租金同比下降9.4%至300元每月每平米。陆明进一步表示，“疫情的影响、企业保守预期和扩张意愿不足、降本增效的租赁策略和互联网企业办公空间调整，这四个因素是导致本轮办公楼市场行情出现快速反转的核心原因。”按此来看，如果市场能够出现需求侧恢复，需要上述四个因素的影响，都出现明显且积极的改善。这其中，最为明显的变动是，互联网企业的调整周期将迎来尾声。据高力国际方面数据统计，2023年，互联网、金融及专业服务是北京办公楼市场主要需求来源，其中，互联网科技占比为31%，金融占比为26%；5000平方米以上租赁成交企业中，国企央企占据近六成。高力国际表示，历经两年的调整，互联网企业办公空间的整合基本进入了尾声。接下来的部分待整合的面积，其量级对于整体存量市场的影响也已经大幅减弱。新的经济周期下，各类宏观政策在2024年都将出现更加明显的调整，这也预示着办公楼市场将面临需求侧的重大变化，进入新发展阶段。但仍然不能忽视的是，政策的传导需要时间，企业预期调整需要时间，市场信心恢复和实际需求落地也需要时间，而这个滞后的时间差也将会是北京办公楼市场最艰难的时期。高力国际北京分公司董事总经理李娟认为，当头部行业（或企业）开始调整，而后续的新兴产业（或企业）还不足以支撑经济和行业发展的时候，就会形成经济发展的换挡期，同时也是办公楼市场发展环境的复杂性、严峻性和不确定性逐渐上升的时期。高力国际表示，预计在未来不短的时间内均处于新增需求不足、价格不振的市场环境。只要全市场空置率维持在20%的高位，市场平均租金将不会出现触底反弹的可能。同时高空置率持续的时间越长，对于租金的下行压力就越大，因此2024年租金价格中枢仍将持续下移，租金“2”时代已经开启。展望2024年，陆明表示，“我们将持续关注需求侧恢复的情况，宏观经济层面的有效需求不足，仍是制约办公楼市场需求持续恢复的系统性问题。天眼查APP显示，高力国际成立于1989年，长期从事于房地产物业服务。文｜李逗编｜孙春芳
